Incidencia del nuevo Código Civil y Comercial
en relación a los consorcios de Propiedad Horizontal.
Ante la distribución de información inexacta, fundamentada en la implementación del nuevo Código Civil y Comercial, sobre la modificación tanto en el valor de las expensas como así también su incidencia en lo que abonan tanto los propietarios como los inquilinos, el Consejo Directivo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias quiere hacer llegar a los socios en particular y al público en general una serie de precisiones que brindará tranquilidad al mundo consorcial.
Ante todo debemos destacar que los edificios varían tanto en los servicios que brindan, como en la cantidad de personal que tienen contratados, este hecho hace que sean incomparables. También tiene relación con la composición del mismo, donde algunos están habitados por gente con un alto nivel adquisitivo y otros no tanto o en los casos que tienen amenities. Es consorcio de propietarios un edificio en Puerto Madero, como un PH de cuatro unidades que dan a un pasillo común, por eso debemos generar normas que abarquen ambos escenarios para que las obligaciones que se generen sean cumplibles para ambos.
Las expensas en particular son la sumatoria de los gastos divididos por su porcentual y su crecimiento tiene relación con los incrementos salariales del personal (en los edificios que cuenta con ellos), por la facturación de servicios (Metrogas, etc.) en los edificios de servicios centrales, y en algunos casos por normativas o disposiciones que solo generan gastos sin ningún beneficio al Consorcista.
Dentro de este contexto debemos indicar que uno de los temas importantes es “que las cañerías que conducen fluidos o energía son necesariamente comunes en toda su extensión”, no están incluidos las canillas ni los artefactos que continúan siendo particulares, este concepto era aplicado por una parte de los consorcios conforme lo determinado por el Reglamento de Copropiedad y Administración e involucra el 75 % de los edificios, en tanto el 25 % solo le correspondía las cañerías troncales.
Este último criterio había provocado reiterados litigios judiciales entre vecinos, y con el Consorcio generando gastos judiciales pero con pocos beneficios para todos los involucrados. Estimamos que esta normativa saneo todas estas situaciones.
A los consorcios, este nuevo Código los encuadra como “personas jurídicas” pero no confundamos el término, a los fines impositivos siguen siendo “consumidores finales” y su Libro de Administración, que contiene los ingresos y egresos del edificio, continúa siendo habilitado por el Registro de la Propiedad Inmueble.
El Consorcio no es un comercio donde su contabilidad puede dar un indicador de evolución, crecimiento, pérdidas o ganancias, limitándose exclusivamente a un detalle de la forma en que se gastó el dinero recaudado de los propietarios.
Por ello es aventurero indicar que deben realizar Balances anuales certificados por contador. En el nuevo Código solo indica que el Administrador, reconocido como mandatario del consorcio, debe rendir cuentas documentadas de su gestión peroNo indica reglamentación alguna que establezca la forma de presentar la rendición de cuentas. Esta atribución del Administrador surge conforme a los nuevos arts.1319, 1320, 1324 in. f) 1334 (4): “tiene obligación de rendir cuentas en las oportunidades convenidas o a la extinción del mandato” y se realiza conforme el art. 858 y sgtes.
Por último se ha reconocido a los Consejos de Propietarios, como uno de los órganos del Consorcio, ya usos y costumbres lo venía imponiendo, su responsabilidad involucra acompañar la firma en los certificados de deuda para la ejecución de expensas, a la utilización de los fondos de reserva para gastos extraordinarios y control de los aspectos económicos y financieros del Consorcio.
Este detalle no es limitativo, hay otros aspectos contemplados en el articulado del nuevo Código que continuaremos analizando en forma progresiva, es muy importante tener en cuenta que la vigencia del Código es del 01/08/2015, desde esa fecha comienza la aplicación de su articulado.
Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal
y Actividades Inmobiliarias.
